Wat is een kavelruil?
Kavelruil biedt een snelle en eenvoudige manier om gronden of locaties in het landelijk gebied van eigenaar te laten wisselen, met als doel een betere verkaveling. Dit leidt tot een efficiëntere bedrijfsvoering voor agrariërs: percelen komen dichter bij het bedrijf te liggen, kavels worden vergroot en beter bereikbaar. Bedrijfsverplaatsing of -uitbreiding kan ook met een kavelruil worden bereikt. Zo verbeteren agrariërs hun bedrijfsomstandigheden en versterken zij de landbouwstructuur. Ook andere ondernemers of particuliere grondeigenaren in het gebied kunnen deelnemen aan de kavelruil. Zij kunnen een even belangrijke rol hebben in het verbeteren van de inrichting en het versterken van de leefomgeving in het landelijk gebied.
Daarnaast is kavelruil een krachtig middel om beleidsdoelen op het gebied van natuur, landschap, waterbeheer en recreatie te realiseren. Eigenaren in het landelijk gebied kunnen samen met provincies, gemeenten, waterschappen en natuurorganisaties plannen ontwikkelen die bijdragen aan een duurzaam en vitaal buitengebied. Kavelruil speelt hierin een sleutelrol.
Het proces van de kavelruil
De verkenning
Een kavelruil gebeurt altijd op vrijwillige basis. Eigenaren die onroerend goed in het landelijk gebied willen kopen of verkopen, kunnen onderzoeken of er kansen zijn om samen met andere partijen de inrichting van het gebied te verbeteren.
De kavelruilovereenkomst
Een kavelruilovereenkomst kan worden gesloten met minimaal drie partijen die onroerende zaken inbrengen, die vervolgens worden herverdeeld onder de deelnemers. Ten minste twee partijen moeten zowel grond inbrengen als ontvangen. Het is daarnaast mogelijk dat een partij alleen grond inbrengt of juist alleen ontvangt. De onroerende zaken moeten in het landelijk gebied liggen en mogen geen stedelijke functie hebben. Zowel grond als opstallen kunnen worden ingebracht, zonder eisen aan afstand, aard of gebruik van de betrokken percelen. De kavelruilovereenkomst moet schriftelijk vastgelegd worden. In een kavelruilovereenkomst kunnen ook afspraken worden gemaakt over het vestigen, wijzigen of beëindigen van beperkte zakelijke rechten, zoals erfpacht of opstal. Hypotheekhouders en beslagleggers moeten de kavelruilovereenkomst mede ondertekenen.
De inschrijving van de kavelruilovereenkomst
Het is verplicht de kavelruilovereenkomst in te schrijven in de openbare registers van het kadaster. Hierdoor wordt voor derden duidelijk dat het betreffende perceel betrokken is bij een kavelruil, en zijn de partijen beschermd tegen wijzigingen in de rechtstoestand van de betrokken kavels na het sluiten van de overeenkomst.
De akte van kavelruil
De afspraken in de kavelruilovereenkomst leiden pas tot de overdracht van eigendom en beperkte rechten zodra de notaris de kavelruilakte opstelt en deze inschrijft in de openbare registers van het Kadaster. In de kavelruilakte worden de toedeling van de eigendom van de kavels en het vestigen, wijzigen of beëindigen van eventuele beperkte rechten vastgelegd. Doordat alle overgangen (inclusief bijvoorbeeld hypotheekrechten) in één enkele akte plaatsvinden, hoeven partijen geen aparte akten op te laten stellen, wat kosten bespaart en zorgt voor zekerheid.
Aan het werk
De eigendomsoverdracht is afgerond, waardoor iedereen nu aan de slag kan met de nieuwe kavels! Als de werkzaamheden voor kavelaanvaarding deel uitmaakten van de kavelruilovereenkomst, kunnen deze nu in onderling overleg tussen de partijen worden uitgevoerd.
De vrijstelling van overdrachtsbelasting
Als een kavelruil bijdraagt aan de verbetering van de inrichting van het landelijk gebied, kunt u profiteren van een vrijstelling van overdrachtsbelasting, zoals vastgesteld in artikel 15, lid 1, sub l van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer. De Belastingdienst controleert zelfstandig of de kavelruil aan deze verbeteringseis voldoet. Een stimulans om bij het sluiten van de kavelruilovereenkomst u te richten op het realiseren van verbeteringen door middel van de afgesproken inbreng en toedeling van gronden en/of opstallen.
In ieder geval tot en met 31 december 2024 is deze vrijstelling van overdrachtsbelasting verder onvoorwaardelijk (dus géén voortzettingseis).
Tijdens Prinsjesdag 2024 werd het Belastingplan 2025 gepresenteerd, waarin een belangrijke wijziging voor de kavelruilvrijstelling van overdrachtsbelasting is opgenomen. Het voornemen is om deze vrijstelling per 1 januari 2025 te beperken tot woningen met een agrarische functie die horen bij een actief agrarisch bedrijf, evenals andere opstallen die bedrijfsmatig worden gebruikt. Dit agrarische gebruik moet minimaal 10 jaar na de kavelruil worden voortgezet. Voor gronden gaan volgens het wetsvoorstel deze aanvullende voorwaarden niet gelden.
We volgen de ontwikkelingen rondom de vrijstelling van overdrachtsbelasting nauwlettend voor u.
Subsidie
Provincies kunnen de kavelruil in het landelijk gebied bevorderen, omdat deze bijdraagt aan beleidsdoelen voor natuur, landschap, waterbeheer en andere gebiedsgerichte initiatieven. Afhankelijk van het provinciale beleid zijn er mogelijk subsidies beschikbaar voor verschillende fasen van de kavelruil, waaronder vergoedingen voor notaris- en kadasterkosten. Wij kunnen u informeren over de mogelijkheden en of u hiervoor in aanmerking komt.
Stedelijke kavelruil
Ook in het stedelijk gebied kan kavelruil een effectieve manier zijn om de indeling van een gebied te optimaliseren. De vereisten zijn vergelijkbaar, met uitzondering van de verbeteringseis en de locatie-eis. Het belangrijkste verschil is dat er geen vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt. Desondanks biedt de bijzondere overeenkomstvorm van kavelruil nog steeds veel voordelen voor toepassing in stedelijke gebieden.
Kavelruil: specialistische kennis vereist!
Kavelruil is een specialistisch en complex proces waar veel notariskantoren weinig ervaring mee hebben. Bij Notariaat Ritsma zijn we er voor u met de benodigde kennis en jarenlange ervaring op het gebied van kavelruil. Of uw kavelruil nu groot of klein is, u kunt altijd vrijblijvend contact opnemen met onze agrarisch specialisten, mr. Evert Ritsma en Karin Huls. Zij zijn experts in dit vakgebied en begeleiden u graag bij elke stap van het proces.